Я, Алексей Толкачёв
• Инвестор с опытом более 11 лет.
• Каждые 3–4 месяца мы с женой путешествуем.
• В 2020 году мы с командой выкупили и продали недвижимости на 74 млн рублей.
• В 2021 году доход инвесторов составил 81 млн рублей.
• В 2022 году совокупный доход инвесторов составил 148,6 млн рублей.
• Общий объем сделок с недвижимостью приближается к 1 млрд рублей.
• Владелец закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «ТОЛКАЧЕВ».
• Автор 10 книг по бизнесу, недвижимости и личностному росту.
• Обучался лично у Роберта Кийосаки, Гранта Кардона, Тони Робинса.
• Вхожу в «Книгу рекордов Гиннесса».
Одна из глобальных целей нашей команды – помочь предпринимателям сохранить и преумножить капитал, инвестируя в один из самых надежных инструментов – недвижимость!
В этой книге я поделюсь шагами, которые помогут вам найти необходимый объект недвижимости и заработать на нем от 20% годовых.
Введение
Весь свой взрослый опыт я отдал инвестициям, поэтому первоначально мне хотелось сделать своеобразный сжатый обзор наших сделок с недвижимостью.
Однако я решил начать с описания своего собственного пути. Уверен, что, прочитав его, вы поймете, почему именно к такому виду инвестиций я пришел. Ниже сама структура книги, чтобы было понятно, как в ней ориентироваться.
Часть I. Как пшенная каша сделала из меня долларового миллионера
В этой части я делюсь своим личным опытом и, главное, своими ошибками – благодаря им я таки пришел к инвестициям в недвижимость, пролезая через горы блужданий и витки самообразования.
Честно говоря, у меня остались смешанные чувства относительно рассказа своей истории.
С одной стороны, боюсь, что это может отвлечь вас от сути дела, ради понимания которой вы, вероятно, залезли в эту книгу, забыв про ужин и любимый сериал.
С другой стороны, мне кажется, что некоторые из историй могут быть вполне конкурентоспособны с последним эпизодом «Игры престолов».
Если вы решите пропустить эту часть, я не обижусь. Но если вы все же решите прочесть, попытайтесь не только порадоваться или посмеяться над моими приключениями, но и проанализировать мои действия и усвоить уроки, которые вы можете применить в своей жизни.
Часть II. Почему недвижимость – ваш самый важный инвестиционный шаг
Тут я расскажу, почему занятие недвижимостью – это далеко не игра с пластиковыми домиками из «Монополии».
Если бы я понял это 10 лет назад, сейчас, вероятно, писал бы эту книгу, забрасывая рыболовную сеть с веранды своего дома на собственном острове в Карибском море, подумывая, на какую яхту потратить следующие десять миллионов долларов.
Часть III. Инструменты для эффективного инвестирования в недвижимость
Здесь вы познакомитесь с нестандартными подходами к анализу и заключению сделок.
Я покажу вам сделки, где мы становились крутыми парнями, а также случаи, где мы падали носом в грязь, теряя деньги. И конечно, я поделюсь с вами нашими уроками.
Прочитав эту часть, вы не только сэкономите годы жизни и миллионы рублей, но и сможете наработать опыт для создания собственного капитала для вашей семьи и будущих поколений.
Плюс я расскажу вам, как мы ищем объекты ниже рыночной стоимости, анализируем их, ведем переговоры и делаем многое другое.
Бонусом вы получите доступ к видеоматериалам с разбором этих сделок, а также эксклюзивным записям скрытой камеры!
Эти видео сделают вас непосредственным участником сделок, словно в триллере про шпионов! Настоятельно рекомендую их посмотреть. Запаситесь попкорном, будет интересно!
Какой доход нужно иметь, чтобы попасть в 1% от всего населения?
Вы когда-нибудь задумывались, какой доход делает вас частью элитного клуба 1% самых обеспеченных людей на планете? Многие люди думают, что для этого нужны астрономические суммы, но реальность оказывается довольно скромной: всего лишь 6,5 млн рублей в месяц. Да, для многих это все равно многие нули, но это доступнее, чем вы могли представить.
Вот статистика.
При этом мы делаем поправку на рост курса доллара, и лучше с запасом поставить цель в 10 млн рублей в месяц.
Но это еще не все…
Мы ведь не хотим пахать за эти деньги каждый месяц, верно?
Поэтому данной цели лучше достигать с помощью инвестиций. В идеале, чтобы доход от инвестиций сперва начал превышать ваш активный доход от бизнеса или работы, а следующая задача – прийти к пассивному доходу 10 млн рублей в месяц.
А с таким пассивным доходом мы уже попадаем в 0,1% населения земли. Это самая настоящая элита.
Это интересная задача, которая требует нестандартного подхода, фокусированной концентрации на цели и, конечно, поддержки сильных людей, входящих в наше окружение.
10 млн рублей пассивного дохода: Ваш личный шведский стол финансовой независимости
Для большинства людей слова «10 млн рублей пассивного дохода в месяц» звучат как музыка. Это не просто большая сумма; это ключ к новой реальности, где финансовые ограничения эффективно устранены. Давайте разберем, что этот новый уровень жизни дает нам на практике.
Бизнес-класс и роскошь: ваши новые стандарты. Забудьте о среднем классе. С пассивным доходом в 10 млн рублей бизнес-джет и люксовые отели становятся вашей новой нормой. Это не роскошь, это стандарт, который вы заслужили.
Филантропия и влияние: ваши новые обязательства. Финансовая свобода не только про себя. Это возможность влиять на мир, занятие благотворительностью и возможность вкладываться в будущее новых талантов в спорте, искусстве и науке.
Новая реальность, новые вызовы. И последнее, но не менее важное: финансовая независимость дает вам не просто комфорт, но и ответственность. Это ваш шанс не только реализовать все мечты, но и ставить перед собой все более амбициозные задачи.
Ваши первые шаги к финансовой элите. В своей книге я подробно расскажу, как мы вместе с участниками финансовой элиты покупаем недвижимость с дисконтом от 20 до 50% и как вы можете использовать эти стратегии для достижения вашего пассивного дохода в 10 млн рублей. Это не просто советы, это ваш план действий на пути к новой реальности, где «деньги не существуют и весь мир – шведский стол».
Стратегический план: Как заработать на инвестициях больше, чем на бизнесе
Попасть в экономическую элиту, где ваш пассивный доход превышает активный, – это не мечта, это реальная цель, достижимая с правильной стратегией. Возьмем настоящего предпринимателя, который обратился ко мне за консультацией. В своем бизнесе он зарабатывает 3 млн рублей в месяц. Помимо этого, у него уже есть накопления 25 млн рублей на депозите.
Также он может ежемесячно инвестировать около 1,5 млн рублей, или 18 млн рублей в год.
Цель за десять лет – сделать так, чтобы пассивный доход от инвестиций превышал его доход от бизнеса. И все это с минимальным участием и высокой степенью безопасности.
Мы разработали для него инвестиционный план, ориентированный на долгосрочные результаты.
С доходностью в 20% годовых он достигнет своей цели в пассивном доходе более 3 млн рублей в месяц через 8 лет. И это только начало. Через 14 лет его пассивный доход будет 11 млн рублей в месяц.
Нужны всего лишь правильно подобранные инструменты и доходность от 20% годовых. Как получить эту доходность, мы разберем с вами в данной книге. Это может звучать сложно, но на самом деле все намного проще, чем кажется. В этой книге мы подробно разберем, каким образом можно достичь подобных результатов.
Сумма вопроса заключается не только в том, сколько у вас уже есть, но и в том, как вы используете имеющиеся ресурсы. С правильным планированием и исполнением каждый может сделать переход от «хорошего» к «великому». Попадание в экономическую элиту – это не лотерея, это результат стратегического планирования и умелого инвестирования.
Часть 1. Как пшенная каша сделала из меня долларового миллионера
Время от времени Юля, моя любимая жена и непревзойденная кулинарка, готовит пшенную кашу на завтрак. И вот в эти редкие моменты, пока я ее ем, меня накрывает волна воспоминаний. Потому что пшенная каша по-своему отметила меня своим зернистым следом…
Мой путь начался в Уфе, где я вырос в семье, обычной, если не считать небольшого детского перебора – меня и моих братьев было трое. Мама была машинистом на насосной станции в Уфаводоканале, а папа занимал пост главного инженера-конструктора в научно-исследовательском институте. Они были настоящими героями в моих глазах.
Родители, кормя нас пшенкой месяцами подряд, говорили, что это «царская еда», в те времена, когда на самом деле деньги были в дефиците. Воспоминания об этих «пшенных месяцах» остались живыми. Родителям по несколько месяцев задерживали зарплату, и я помню, что, когда у нас заканчивалась зубная паста, мы выдавливали из тюбика ее остатки плоскогубцами, а потом разрезали тюбик ножницами и выковыривали остатки зубной щеткой. Было непростое время, и мы старались выжимать из всего по максимуму!
Бесконечное донашивание одежды от старших братьев меня раздражало. Я уверен, что весь этот «брендовый» шмот и зародил во мне мечту. Именно тогда я решил, что, когда вырасту, буду делать все, чтобы избавиться от этих «стильных» шмоток и чтобы на завтрак у меня было больше, чем просто пшенная каша…
Благо родители вкладывались в наше развитие, куда бы это нас ни занесло. Папа, например, настоял на спортивных секциях. Итак, в восемь лет я попал в горнолыжную секцию, а в 14 лет столкнулся лицом к лицу с… прыжками с парашютом. Впрочем, это больше походило на «лицо к облакам», и это было просто потрясающе.
На посещение спортивных сборов и соревнований постоянно требовались деньги. Я помню те дни, когда нам реально было нечего есть, но папа, будучи главным инженером, брал ночную подработку (иногда грузчиком), общался со спонсорами и занимал деньги у соседей, чтобы отправить меня на очередные сборы или соревнования…
Я много раз видел, как он получал отказы, но каким-то чудом я снова ехал либо на сборы, либо на соревнования, на которые у нас изначально не было денег…
Я помню, как папа читал нам перед сном книги Джека Лондона и Александра Дюма про приключения, путешествия и пути к своим целям…
Я помню все междугородние телефонные будки, из которых в других городах я звонил нашим соседям (потому что у нас в квартире не было телефона)…
У меня хватало денег только на минуту разговора, и я просил соседку передать информацию для папы и мамы о том, что у меня все хорошо и какие сейчас результаты соревнований…
В 2009 году мы с командой стали чемпионами мира по прыжкам с парашютом. Никто не сказал, что дорога к вершине будет легкой – она заняла у нас целых девять лет!
Торжественный момент был не менее ярким, чем радужное превращение пшенных зерен в кашу. Мы, находясь в австрийской деревне (именно там проходил чемпионат мира), отправились в бар, чтобы отпраздновать победу в кругу близких друзей. Однако спустя пару часов я вышел на улицу, уставился на луну и ощутил странное чувство тоски. «Что дальше?» – застрял вопрос в моем сознании.
Я понимаю, почему тогда у меня возник этот вопрос. Ведь финансовых перспектив у нас не было. Несмотря на то что прыжки с парашютом – это зрелищный вид спорта, к сожалению, он не так высоко оплачивается, как, например, хоккей или футбол.
Идея устроиться на работу и иметь отпуск всего лишь один-два раза в год меня не радовала…
К тому времени я уже знал, что предпочитаю путешествовать и заниматься экстремальными видами спорта, чем проводить время за офисным столом. Именно тогда я начал активно искать возможности создания источников дохода, не требующих стабильного присутствия в офисе.
Тогда я даже не представлял, к чему это решение меня приведет.
В те времена в зимний сезон я работал инструктором по горным лыжам, в выходные иногда удавалось зарабатывать по 10–15 тысяч рублей. Также я служил в армии в спортроте, и за то, что мы участвовали в соревнованиях, нам выдавали условную зарплату. Плюс получал мизерную стипендию в институте.
На чемпионате мира в Австрии
Каждый месяц я откладывал от 500 до 3000 рублей в зависимости от дохода. В среднем я зарабатывал примерно 30 тысяч рублей в месяц, что было приличной суммой, если бы не то, что мне еще нужно было есть, пить и платить за интернет.
После четырех лет упорной экономии и умелого жонглирования между работой, учебой и службой в армии у меня наконец-то появился первый капитал – 80 тысяч рублей!
И когда я подсчитал эти деньги, я понял, что я больше не студент, который спит на диване, – я инвестор! Чувствовал себя почти как Билл Гейтс на старте его карьеры.
С одной стороны, мне казалось, что я точно знаю, что делать с этими деньгами. Будто я вновь был на старте парашютной карьеры, готовый умножить этот капитал и благодаря этому жить без оглядки на цены в ресторанах.
Я разрисовывал в воображении картину, в которой покупаю квартиру, машину, яхту и даже самолет – причем не обязательно в этой последовательности.
Кто знает, может, сначала взлететь на собственном самолете, а потом уже заселиться в новую квартиру? И, конечно же, путешествовать по всему миру, останавливаясь только в лучших отелях. План был настолько грандиозен, что мой потенциальный инстаграм-аккаунт уже взрывался от количества лайков и подписчиков. Но также был страх, что вместо фотографий со звездными отелями мне пришлось бы постить селфи с кастрюлей пшенной каши…
Это уже было нечто большее, чем просто прыжок с парашютом, – это был прыжок в неизвестность.
Волк с Уолл-стрит, который оказался вовсе не волком и далеко не с Уолл-стрит
В один прекрасный день мы с моим другом Антоном Филипповым (который тоже имел титул чемпиона мира по прыжкам с парашютом) покоряли воздушные просторы на вертолете, заряжаясь адреналином перед очередным прыжком. Начали болтать об инвестициях, а Антон, оказывается, уже вкладывает в трейдера, который играет на «Форексе» и получает чистыми по 2% каждый месяц.
Я вспыхнул, как зажигалка в руках пятилетнего. «Ну это же просто!» – подумал я и тоже решил пустить свои накопления на всемирный финансовый рынок. А как же, ведь выплаты были гарантированными, все было как по маслу – фиксированные проценты красовались в договоре займа. После того как мои деньги взяли курс на трудовую деятельность, во мне забурлило, как в котле на ведьминой кухне.
«Вы можете обрести свободу выбора и контроля над жизнью, не связанную с общепринятыми стереотипами: что жизнь состоит из работы и усталости после нее.»
Я чувствовал себя никак не меньше, чем Уоррен Баффет, только в отличие от него я был молод и полон сил! Поток эмоций стал еще ярче, когда пошли первые выплаты.
В моем воображении начался фестиваль ярких картинок, где я путешествую по миру, дружу с толпой миллиардеров (сам, конечно, в их числе) и на нашей общей яхте мы весело вскрываем бутылки «Моэт-э-Шандон». Брызги шампанского обливают радостно визжащих красоток модельной внешности, а я, как настоящий герой фильма, бросаю вызов всем законам физики и успеха.
На чемпионате России по парашютно-горнолыжному двоеборью
Примерно через три месяца после того, как я доверил свои кровно заработанные 80 тысяч рублей нашему трейдеру, эйфория начала угасать.
Трейдер, вместо того чтобы быть надежным капитаном нашего инвестиционного корабля, стал походить на капитана с корабля-призрака – все реже и реже отвечал на звонки. И наконец его номер стал беспомощно эхом говорить нам: «Абонент временно недоступен». Бездушный женский голос, который казался иронией судьбы, подтверждал тот факт, что наш «уолл-стритовский гений» сделал финансовый прыжок в никуда. И, похоже, забыл взять нас с собой.
Я был полон противоречивых чувств. Злость на трейдера за то, что он пропал, смешивалась с глубокой обидой на себя за то, что я положил все яйца в одну неясную корзину.
Мы с Антоном нашли его адрес и даже контакты его семьи. У нас получилось дозвониться до него и договориться о встрече в центре города в одиннадцать вечера. И такая картина: ночь, мы втроем сидим в машине. Наш Волк с Уолл-стрит горько жалуется на тяжелые времена, на то, что «рынок уже не тот» и он не может заработать, но обещает вернуть все деньги.
После этой встречи он просто исчез. Телефоны были отключены, и по адресу, который мы вычислили, никто не открывал дверь. Всё как в плохом детективе, только без детектива, который все разрулит.
Мы обратились в суд и даже выиграли!
Но у трейдера нечего было взыскать, деньги мы так и не получили…
Мой первый опыт в инвестировании оказался жестким уроком, я потерял почти все свои сбережения, за исключением около девяти тысяч рублей, которые мне успел выплатить трейдер. Антон, к сожалению, потерял больше 100 тысяч рублей.
Вывод, который я сделал для себя: инвестиции – это не игра в лотерею, где ты всего лишь надеешься на удачу. Инвестиции должны быть обеспечены чем-то твердым, а не обещаниями волшебника из Страны Оз.