Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

© ООО «Юстицинформ», 2017

Введение

Становление в России рыночной экономики с 90-х годов прошлого столетия предопределило быстрые темпы развития строительной отрасли, поскольку существующая на тот момент материальная база недвижимости перестала удовлетворять потребностям времени. Резкое увеличение количества вновь возведенных строений различного назначения привело отечественный правопорядок к положению, при котором находящиеся в физической связи объекты недвижимого имущества (земельные участки и возведенные на них строения) зачастую оказывались обособлены в юридическом смысле. Последнему способствовали социально-экономические условия, в силу которых в подавляющем большинстве случаев строения возводились лицами, не являющимися собственниками земельных участков, находящихся, как правило, в государственной собственности.

При этом нельзя не отметить, что строение вне зависимости от субъекта, его создавшего, аккумулирует в себе значительные инвестиции, что обосновывает особую необходимость защиты субъективных интересов застройщиков. В этой связи все лица, возводящие строения, стремятся к приданию законного режима таким объектам, что влечет их полноценное включение в гражданский оборот и приобретение средств юридической защиты прав на них.

Осуществление права на возведение строения во всех случаях связано с использованием земельных участков, которые выступают в качестве физической опоры для создания искусственных объектов. В результате содержание отношения по застройке находится в зависимости от права застройщика, распространяющегося не только на возведенное строение, но и в той или иной мере – на земельный участок. Тем самым право застройки образует сложную юридическую структуру, включающую в себя не только право на собственные позитивные действия по возведению строения, но и право на использование земельного участка, а затем и на возведенное строение.

В последнее время отношения по застройке земельных участков оказались в центре особого внимания законодателя. Реформа гражданского законодательства самым непосредственным образом оказывает влияние на отношения по застройке земельных участков в связи с тем, что влечет изменение юридических конструкций, в которых упомянутые отношения обычно выражаются.

В первую очередь изменению подлежат юридические основания застройки земельных участков несобственниками. Право аренды земельных участков, ставшее, по сути, единственным легальным способом для использования чужого земельного участка в целях застройки, не удовлетворяет потребностям современного оборота, что обосновывает необходимость принятия суперфициарного права (ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком для возведения на нем строения).

Отечественный правопорядок испытывает сложности и при регулировании отношений по застройке земельного участка его собственником. Право застройки претерпевает существенное ограничительное влияние со стороны публичного законодательства, что актуализирует проблему определения содержания этого права. Не меньшие сложности возникают и при определении права застройщика на возведенное им строение и оснований его возникновения в связи с тем, что получили значительное распространение ситуации, при которых реально существующие и эксплуатируемые строения не существуют с точки зрения законодательства и не признаются объектами гражданских прав (самовольные строения).

Повсеместное расширение территории крупных городов по всей России в совокупности со все продолжающимися фактами отсутствия надлежащего градостроительного планирования и застройки территорий поселений при неразработанности четкой правовой базы, регулирующей возведение объектов недвижимости, приводит к проблемам, усложняющим гражданский оборот.

Совершенно очевидно, что сформировавшаяся в отечественном законодательстве система правового регулирования отношений по застройке земельных участков как собственниками, так и несобственниками, несмотря на грядущие изменения законодательства, многочисленные разъяснения высших судебных инстанций, содержит в себе многочисленные проблемы, острота которых требует их незамедлительного разрешения.

Существуют сложности при определении юридической природы права застройки в его объективном понимании, а также места этого права в системе отечественного законодательства. Сложности возникают при установлении пределов юридической свободы застройщика, условий осуществления права застройки, а также негативных последствий в случае допущения застройщиком правонарушений.

Остаются неясными степень и вид влияния, оказываемого на право застройки положениями публичного законодательства, так как отношения по застройке земельных участков являются предметом правового регулирования различных отраслей законодательства (гражданского, земельного, жилищного, градостроительного, экологического и т. д.). При этом факт наличия такого влияния не вызывает сомнений уже в связи с тем, что несоблюдение положений публичного законодательства способно самым негативным образом повлиять на положение застройщика и правовой режим возведенного им строения (ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Далее – ГК РФ).

Реформа гражданского законодательства пока не разрешила проблемы определения содержания, характера и оснований возникновения субъективного права застройщика на возведенное им строение. Законодатель продолжает придерживаться подхода, связывающего момент возникновения недвижимого имущества с моментом государственной регистрации права на него. Настоящий подход не учитывает в полной мере фактически сложившиеся отношения и существенные интересы участников гражданского оборота. При его применении остаются неясными роль и юридическое значение акта государственной регистрации, а также влияние его на права участников гражданского оборота.

В частности, действующий правопорядок не способен объяснить основания возникновения субъективного права застройщика собственника земельного участка на возведенное им строение, так как отечественное законодательство не признает действие принципа приращивания (Superficies solo cedit) и значения физической связи как основания возникновения юридических связей между объектами недвижимого имущества. Значительные недостатки отмечаются и при определении правового положения застройщика и режима вновь возведенного строения до момента государственной регистрации права на него. Не признавая за застройщиком права собственности на строение с момента его возведения, законодатель лишил такое строение возможности быть признанным объектом гражданских прав и участвовать в гражданском обороте. Застройщик, не зарегистрировавший право на возведенное строение, лишается возможности полноценным образом господствовать над вещью, извлекать из нее полезные свойства, а самое главное – не наделяется средствами юридической защиты нарушенных прав, присущими собственнику вещи. Последнее вызывает обоснованное непонимание: застройщик до государственной регистрации не признается собственником вещи, хотя возвел строение на принадлежащем ему земельном участке для себя, за свой счет и не допустил при этом нарушений действующего законодательства.

Как следствие, в законодательстве образуется пробел в правовом регулировании и не создается каких-либо объективных предпосылок для решения проблемы определения содержания субъективного права застройщика на возведенное им строение, а также установления оснований и момента его возникновения.

В аспекте субъективного права застройки сложности возникают и при определении момента возникновения и прекращения правомочия застройки у собственника земельного участка, так как неясным остается момент возникновения и прекращения права собственности на земельные участки. Особенно заметно, как настоящая проблема прослеживается в производных способах приобретения права собственности на недвижимое имущество, наиболее распространенным из которых является договор купли-продажи. С одной стороны, продавец считается собственником земельного участка до момента изменения записи в государственном реестре, однако его право лишается реального фактического наполнения с момента передачи участка покупателю. С другой стороны, с момента его передачи покупатель приобретает все правомочия, присущие собственнику вещи, однако не признается последним. В результате на период совершения регистрационных действий правовой режим земельного участка, правовое положение покупателя и продавца окончательно не определены.

С не меньшим количеством проблем встречаются участники гражданского оборота при застройке земельного участка несобственником.

Использование системы триады при определении содержания права собственности является традиционной для отечественного законодательства, судебной практики и доктрины права. Настоящий подход представляется спорным, так как в ряде случаев не позволяет исчерпывающим образом определить содержание права лица, не являющегося собственником вещи, в результате чего, в частности, определение содержания субъективного права аренды и пределов владения и пользования земельным участком арендатором становится затруднительным.

Существенным недостатком отечественного правопорядка является сохранившаяся со времен советского права проблема наделения обязательственных прав несвойственными им вещными признаками. Арендаторы земельных участков признаются обладателями права следования (ст. 617 ГК РФ), вещно-правовыми исками и возможностью абсолютной защиты (ст. 305 ГК РФ), что противоречит природе и содержанию обязательственного права аренды.

Затруднения касаются не столько определения содержания субъективного права застройщика несобственника (хотя они объективно есть), сколько пробельности действующего законодательства и отсутствия объективно необходимого многообразия юридических форм, в которые могут быть облечены отношения по застройке чужих земельных участков.

Используемое в настоящий момент право аренды земельных участков с очевидностью не подходит для регулирования отношений по застройке, так как не способно гарантировать юридически прочное и стабильное положение участников правоотношения.

С одной стороны, отсутствие юридической прочности, несоразмерно короткий по сравнению со сроком «жизни» строения срок права аренды, возможность неоднократного значительного повышения размера арендной платы, высокая степень зависимости от усмотрения собственника земельного участка ставят арендатора в уязвимое положение, не способствующее возведению добротных и качественных строений. С другой стороны, юридическое положение собственника земельного участка также может быть охарактеризовано как уязвимое. Приобретая право собственности на строение, арендатор застройщик перестает быть зависимым от наличия своего субъективного права аренды земельного участка, так как прекращение последнего не влечет прекращение права собственности на строение. Строение, возводимое арендатором, лежит вне пределов договорного регулирования отношений по использованию земельного участка, в результате чего стороны не могут изменять его правовой режим. Однако последнее является еще не самым негативным последствием для арендодателя: в перспективе он может быть лишен права собственности на земельный участок в принудительном порядке в пользу собственника строения.

Негативные последствия, возникающие на стороне как арендатора, так и арендодателя, делают использование права аренды для регулирования отношений по застройке чужих земельных участков неэффективным, влекут возникновение множества затруднений для гражданского оборота в целом и подрывают уверенность субъектов в возврате вложенных инвестиций.

Ожидаемые изменения гражданского законодательства, связанные с введением нового ограниченного вещного суперфициарного права, не только не снимают существующие проблемы, а наоборот, добавляют новые.

В частности, неконкретизированными становятся соотношение и сфера применения суперфициарного права и права аренды, а также роль последнего при регулировании отношений по застройке земельных участков.

Значительные сложности вызовет и само суперфициарное право. Отечественный правопорядок с неизбежностью испытает трудности при определении характера и пределов власти суперфициария над земельным участком. Непонятным остается юридический механизм наделения суперфициария правами владения, пользования и застройки земельного участка, так как они не могут быть охарактеризованы как правомочия, которые принадлежат исключительно собственнику вещи (и потому неотчуждаемы без отчуждения права собственности) и наделяют застройщика непосредственным господством над вещью.

Сложности возникают также при определении содержания права суперфициария на возведенное им строение и временных пределов существования настоящего права, что актуализирует проблему появления конструкции «временной собственности».

Неопределенность прослеживается и относительно роли договора как основания возникновения вещного права, так как по общему правилу договор влечет возникновение исключительно обязательственного правоотношения, что актуализирует проблему существования категории вещной сделки. Отдельные вопросы возникают при определении юридических признаков договора об учреждении суперфициарного права, важнейшим из которых является свойство юридической прочности.

Правоприменительная практика не может предложить пути решения указанных проблем в связи с отмеченной коллизионностью и недостаточной разработанностью законодательства, а также в силу отсутствия комплексного доктринального подхода в теории к рассматриваемому вопросу, что, несомненно, не лучшим образом отражается на гражданском обороте.

Глава 1. Права застройщика земельного участка: зарубежный опыт и история формирования в отечественном правопорядке

Изучение отечественного законодательства в области правового регулирования отношений, связанных с осуществлением права на застройку земельного участка, является одной из основополагающих целей настоящего исследования. Известные отечественному правопорядку вещно-правовые способы застройки земельных участков не отвечают требованиям современного гражданского оборота, что неоднократно отмечалось в доктрине гражданского права^[1]. Несовершенным остается и обязательственно-правовое регулирование отношений по застройке земельных участков^[2], что позволяет сделать вывод о наличии проблем нормативного регулирования упомянутых отношений в целом.

Недостатки отечественного законодательства побуждают воспользоваться методом сравнительного правоведения, позволяющим изучить опыт регулирования сходных отношений в иностранных правопорядках, выявить их уникальные особенности, а также определить достоинства и недостатки. Процессы глобализации, конвергенции правовых систем становятся все более значимыми, в свете чего метод сравнительного правоведения приобретает особую актуальность^[3]. Полное сходство социально-экономических условий формирования права двух или нескольких государств при большей или меньшей схожести их правовых традиций дает основание для предположения эффективного использования в рамках одной правовой системы норм, конструкций и институтов, заимствованных из другой правовой системы^[4].

Компаративистский метод позволяет использовать и учитывать как позитивный, так и негативный опыт правоприменительной практики иностранного государства^[5]. Особое значение использования сравнительного метода в гражданском праве признается и в зарубежной литературе^[6].

Правовая система России, безусловно, принадлежит к континентальной правовой семье^[7], что позволяет провести сравнительно-правовое исследование отечественного гражданского права с правом иностранных государств, относящихся к континентальной правовой семье. Представляется обоснованным при использовании метода сравнительного правоведения использовать законодательство:

1) Германии, на формирование которого особое влияние оказало пандектное право, по причинам особой близости германского и российского гражданского права^[8];

2) Австрии, Швейцарии – ввиду формирования указанных правопорядков под значительным влиянием достижений германского права^[9];

3) Франции и Италии, характеризующееся особым влиянием римского права на формирование упомянутых правовых систем^[10];

4) Украины, Эстонии – ввиду наличия схожих социально-экономических условий, обусловленных длительным взаимодействием в контексте единого государства СССР.

Не подлежит изучению опыт правового регулирования отношений по застройке земельных участков, сформированный в странах с англо-саксонской правовой системой (общего права) по причинам несовпадения и наличия серьезных различий в подходах определения недвижимого имущества, прав обладателя недвижимости, системы прав на земельные участки лиц, которые не являются собственниками.

Юридическому анализу будут подвергнуты не только иностранные правопорядки, но и отечественный исторический опыт правового регулирования упомянутых отношений. Исследованию подлежат дореволюционное и советское законодательства, опыт которых позволит определить возможность использования отдельных правовых институтов в современных условиях.

§ 1.1. Права застройщика земельного участка в зарубежных правопорядках

Законодательное регулирование отношений по застройке земельных участков в большинстве европейских государств является результатом рецепции норм германского или французского гражданского права.

Гражданское законодательство Австрии^[11], Швейцарии^[12] и Эстонии^[13] всецело основывается на достижениях германской цивилистики, представляет собой рецепцию Bügerliches Gesetzbuch (далее по тексту BGB)^[14] и, как следствие, не содержит принципиальных отличительных черт. Схожее положение наблюдается в отношении законодательства Италии^[15] и Украины^[16], однако последние формировались под влиянием Code Civil (далее по тексту CC)^[17] и достижений французской правовой доктрины.

Таким образом, детальное иллюстрирование правового регулирования отношений по застройке земельных участков в каждом из выбранных государств не представляется целесообразным, так как принципиальные различия содержатся между подходами, отраженными в германском и французском правопорядках, ибо именно эти правовые системы являются исходными и самобытными^[18].

Анализ германского позитивного права, оказывающего воздействие на отношения по застройке земельных участков, требует особого внимания в силу ряда обстоятельств.

По мнению Е. А. Суханова, германское и российское гражданское право принадлежат не только к единой правовой семье, но и относятся к общей германской ветви. Исследователем предлагается вывод о том, что российская и германская цивилистика основываются на переработанном германскими пандектистами римском частном праве^[19].

Германский правопорядок отличается последовательностью при регулировании отношений по застройке земельных участков, а также обладает значительной судебной практикой, в которой нашли свое отражение проблемы при реализации прав и способы их решения. На необходимости учета и использования более чем столетнего опыта реализации германского вещного права застройки земельного участка настаивает Е. А. Леонтьева, характеризуя его как эффективный и высокорезультативный институт, обладающий преимуществами законодательного решения^[20]. Причины, обусловившие появление концепции развития гражданского законодательства в РФ^[21], сходны по своему содержанию и назначению с Мотивами Гражданского уложения Германии^[22]. Анализ содержания вещных прав, предлагаемого российской концепцией, указывает на значительное влияние немецкой правовой системы^[23].

Существенным достоинством германской правовой системы являются серьезная доктринальная аргументация и тщательная проработанность теоретических конструкций, в которые обычно обрамляются отношения, связанные с застройкой земельных участков^[24].

Правовое положение застройщика в немецком правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным участком и возведенным строением) зависит от права застройщика на земельный участок^[25].

Положение, при котором застройщик земельного участка является его собственником, представляет собой последовательную реализацию принципа приращения (superficies solo cedit) (абз. 1 § 94 BGB)^[26]. Введение принципа приращения было обусловлено традициями германского права, в которых особое значение уделялось противопоставлению вещей движимых недвижимым и представлению, в силу которого единственным объектом недвижимости является земельный участок (концепция единого объекта)^[27].

Строения, прочно соединенные с земельным участком, утрачивают свою правообъектность и становятся существенной составной частью земельного участка, на котором располагаются^[28]. Похожей точки зрения придерживается и исследователь Ю. А. Волочай^[29]. Следовательно, при анализе правового положения застройщика не представляется возможным говорить о правах на строение ввиду отсутствия его как объекта правоотношения и самостоятельного объекта гражданских прав. Однако правомочия собственника относительно возведенного строения не исчезают, а дополняют другое, более сильное право – право собственности на земельный участок. Весь объем правомочий собственника строения, привычный для нашего правопорядка в виде отдельного права, волей германского законодателя дополняет юридическое содержание права собственности на земельный участок^[30].

Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо отметить, что единственным юридическим фактом, с наступлением которого германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку, является приобретение права собственности на земельный участок.

Правомочие собственника земельного участка на возведение строений закреплено не в отдельной норме, как в отечественном праве, а содержится в виде абстрактной, возможной меры поведения любого собственника (§ 907 BGB). Такое правомочие является составной частью (элементом) права собственности и возникает одновременно с приобретением права собственности на земельный участок. Ф. Бернгефт и И. Колер считали, что «к правомочиям, вытекающим из права поземельной собственности, принадлежит также право постройки на земельном участке здания»^[31].

К такому же мнению приходил М. И. Митилино, полагая, что «Baurecht в первую очередь означает право каждого собственника земли возводить на нем строения и только потом – особое ограниченное вещное право застройки»^[32].

К аналогичному и вполне логичному выводу приходит и В. В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности^[33]. Германский правопорядок определяет объем власти собственника над вещью не через традиционную триаду правомочий, а через категорию «правовое господство»^[34] или, что то же, «право распоряжения»^[35], которое может распространяться до тех пор, пока не будет ограничено законом, и представляет собой совокупность всех возможных правомочий собственника.

Германское законодательство исходит из положения о невозможности придания власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью^[36], средством ограничения этой власти законом являются интересы окружающих^[37].

Осуществление права на застройку земельного участка зависит от законных притязаний и ненарушения интересов собственников соседних земельных участков^[38]. О. А. Омельченко убедительно объясняет необходимость включения параграфов 906–908 BGB целью запрета притеснять и обесценивать права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу^[39]. А. Жалинский и А. Рерирх также усматривают значимость норм соседского права в желании законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями^[40].

Требования, вытекающие из защиты соседских прав, касающиеся сноса уже возведенных строений или запрета на возведение строений, согласно мнению, закрепившемуся в доктрине германского права^[41] и судебной практике^[42], квалифицируются как негаторный иск.

В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником в германском праве необходимо выделить прекращение права собственности на этот объект недвижимого имущества ввиду того, что правомочие возводить строение является элементом права собственности.

Таким образом, возникновение или прекращение правомочия застройки земельного участка его собственником совпадают с моментом возникновения или прекращения права собственности на земельный участок и основываются на одинаковых юридических фактах. Соблюдение же законных интересов собственников соседних земельных участков выступает в качестве условия реализации указанного правомочия и является основанием ограничения права застройки.

Важным достоинством германского законодательства является наличие в нем прав, благодаря которым лицо, не являющееся собственником, приобретает право возводить строения на чужом земельном участке. Наличие эффективных правовых конструкций, необходимых для удовлетворения потребностей населения в жилье, и широкий выбор оснований владения и пользования жильем – отличительное свойство вещного права современных европейских государств^[43].

Застройка земельного участка без приобретения права собственности возможна на основании ограниченного вещного права застройки земельного участка (Erbbaurecht) или обязательственного права аренды земельного участка.

Erbbaurecht есть ограниченное вещное право владения и пользования земельным участком, не принадлежащим на праве собственности застройщику, с возможностью возводить и приобретать право собственности на строение, способное к отчуждению, закладу и наследованию. Содержание этого права определяется законом в силу распространения на него принципа «типизации», вытекающего из юридической природы вещного права, однако отдельные условия могут быть согласованы сторонами с последующим приобретением абсолютной силы после внесения права застройки в поземельную книгу.

Erbbaurecht наделяет застройщика правом на использование земельного участка и правом на возведенное им строение. Целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют сущность наследственного права застройки^[44].

Объем юридической власти застройщика над земельным участком является значительным, хотя и ограничивается рядом обстоятельств: целевым характером использования земельного участка и временным характером права^[45]. Застройщик не обладает правами по распоряжению земельным участком, однако наделен обширным кругом возможностей по владению и пользованию^[46].

Необходимо отметить, что институт вещного наследственного права застройки является дискуссионным, противоречивым и вызывает ряд вопросов как в теории, так и в правоприменительной практике. Наиболее серьезными являются следующие: определение юридического существа вещного права застройки, признание застройщика, а не собственника земельного участка, обладателем строения, отнесение вещного права застройки к имуществу движимому или недвижимому и содержание права на строение, возведенное застройщиком.

Относительно юридической природы и существа ограниченного вещного права застройки в германской литературе длительное время не было единства мнений. В первую очередь, в вещном праве застройки усматривали дух феодального права и концепцию разделенной собственности (Geteiles Eigentum)^[47]. В последующем существо вещного права застройки пытались выявить в сервитуте, дающем схожее право пользования земельным участком (Sachnutzungsrechte), концепции сособственности (Miteigentum) и особой собственности на сооружение (Sondereigentum)^[48]. Противоречие основным представлениям пандектного права относительно единого и неделимого права собственности, исключительности и возможности наличия одного права на одну вещь, полное отрицание работы принципа приращения стали основаниями для отвержения всех подходов, помимо представлений о праве застройки как особой собственности (Sondereigentum), при которой право собственности на строение принадлежит застройщику^[49].

Достоинством Erbbaurechtra является удовлетворение желаний застройщиков сохранять за собой право собственности на возведенные строения, а не передавать его землевладельцам^[50]. Обратное положение в немецкой литературе называют узаконенной несправедливостью^[51]. Суть упомянутой проблемы заключается в императивном действии принципа приращения и поглощении правом собственности на земельный участок объектов, прочно соединенных с ним, что не допускало положения, при котором собственники строения и земельного участка не совпадают. Упомянутое положение было единственно возможным до появления BGB в 1900 году, однако сейчас принцип приращения выступает в качестве общего правила и содержит несколько исключений. В случаях, прямо предусмотренных законом, строение, возведенное застройщиком несобственником, обладающим вещным правом застройки или правом аренды земельного участка, признается временно присоединенной вещью, что устраняет юридическую связь между строением и земельным участком и ограничивает действие принципа приращения.

Теоретическое обоснование положения несовпадения застройщика и собственника недвижимости P. Oertmann видел в признании за застройщиком «права наподобие права собственности на часть земельного участка, которая занята строением, что позволяло и сохранить собственность за застройщиком, и не нарушало принцип приращения»^[52]. Однако господствующим стало представление о возникновении юридической связи между строением и Erbbaurecht, при которой строение становится составной частью не земельного участка, а ограниченного вещного права застройки, приравненного к недвижимому имуществу^[53]. Далее подобные представления были напрямую закреплены в германском законодательстве^[54].

Возможность признания за вещным правом застройки объекта гражданского оборота и доступа застройщика к кредиту актуализировала проблемы определения юридического существа права застройки и правового режима возведенного строения. В германском правопорядке в зависимости от правового режима подразделяются имущественные права на движимые вещи и имущественные права на земельный участок, который является единственным недвижимым имуществом, упомянутым в BGB^[55].

Отнесение вещного права застройки земельного участка к имуществу недвижимому и признание строения существенной составной частью последнего было обусловлено необходимостью придать праву застройки экономическую стоимость^[56]. Как справедливо отмечает И. А. Емелькина, «строение как существенная составная часть права на земельный участок значительно повышает стоимость вещного права застройки, в отличие от положения застройщика на основании договора аренды»^[57].