# Разумная реновация

Егор Сергеевич Малинин

Ветхое состояние, технический износ, замена новыми домами – привычный контекст, с которым сегодня все чаще ассоциируется будущее советской типовой массовой застройки.

Каждый второй гражданин России живет в ветшающем типовом многоэтажном доме, возведенном в СССР в эпоху послевоенного индустриального жилищного строительства, что является большой проблемой для российских городов.

Годы эксплуатации данных зданий привели к техническому

износу домов, и сейчас жителям в их неуютно. Типовые жилища нередко остаются без подобающего интереса и начинают разрушаться, или отправляются под снос, уступая пространство

высотным новостройкам – “человейникам”.

Существует и другое, более рациональное и эффективное решение: благодаря модернизации панельные дома могут быть превращены в жилье высокого качества, соответствующее потребностям современного человека.


История проблемы:

Дома, построенные во время правления Н.С. Хрущева – в простонародии хрущёвки. Чаще всего хрущевки строились из панелей, изготавливаемых на специальных региональных заводах ЖБИ по одной общей конструкции или кирпичей в послереволюционные годы. Свое название хрущевки получили от, как несложно догадаться, товарища генерального секретаря коммунистической партии Никиты Сергеевича.

Государство, после войны, было озадаченно ярко мелькающей на горизонте проблемой разрушения и дороговизны жилого фонда страны. Перед войной государство готово было потратить всего 51 рубль на постройку 1 квадратного метра жилья для рабочих в индустриальных моногородах: Магнитогорске, Нижнем Тагиле. В россию приезжали европейские архитекторы и строили бараки без удобств для рабочих, и огромные монолитные дома для партийной номенклатуры. Озадаченное большинством граждан, живущих в сельской местности и ведущих собственное хозяйство, государство решило строить дешевые временные дома для рабочих заводов. Уже перед войной бараки стали разрушаться и после войны страна была вынуждена озадачиться проблемой почти полного разрушения жилого фонда в европейской части СССР. С каждым днем проблема только нарастала и государство начало строительство функциональных, красивых и сравнительно дешевых домов в столичных городах. После смерти И.В. Сталина бюджет был не готов тратить даже эту сумму денег на такие дома. Хрущев выпустил указ о запрете внешних украшательств. Затраты были снижены до минимума и эти дома после апробации в районе Черемушки г. Москвы были пущены в производство.

После войны жилой фонд сократился более чем на 40 процентов и некоторым людям было негде жить. Поэтому государство во главенстве с Хрущевым инициировало строительство панельного жилья без внешних излишеств.


Экономия – главное слово строительной отрасли Хрущевской эпохи. Она же привела огромные площади жилого фонда Российской Федерации в ужасное состояние: плесень, сквозняк, плохие коммуникации, грязные дворы, ветхие фасады – самая частая ассоциация с хрущевками.

Снос и застройка современными жилыми кварталами низкого качества – не решение проблемы, хоть и применяется прямо в момент написания этого предложения.


Сквозь года и десятилетия, хрущевки вошли в новый век. Зарекомендовав себя как дешевое и универсальное жилье, они не были вовремя реконструированы. Сейчас проблема реновации стоит очень остро, так как 80 процентов населения РФ проживает именно в таком, почти аварийном жилье.

Наши наработки, описанные в этом материале, призваны помочь безболезненно провести реновацию “здорового человека”. Мы предлагаем не сносить и строить новое, а реконструировать старое.

Спустя годы и десятилетия Хрущевки вступили в новый век. Зарекомендовав себя дешевым и универсальным жильем, они не были вовремя отреставрированы. Сейчас очень остро стоит проблема ремонта, так как 80 процентов населения Российской Федерации проживает в таком почти аварийном жилье.

Наши достижения, описанные в этом материале, направлены на то, чтобы помочь вам безболезненно восстановить «здорового человека». Она подразумевает эффективное использование и модернизацию городских территорий путем отказа от сноса построек, что дороже и дольше, а путем модернизации типового панельного советского (и не только) жилого фонда до стандартов оформления европейских городов. Мы предлагаем не разрушать и строить новые, а восстанавливать старые. Наш проект – радость урбаниста.

По данным минстроя, в крупных городах почти 40% жилого фонда представлено индустриальной многоквартирной типовой застройкой. Некоторые из домов, находятся в таком состоянии, которое портит вид города и жизнь своим жителям.

Месяцы, проведенные в условиях эпидемии, стали периодом эксперимента по адаптации жилищ к новой реальности.

За это время даже для людей, которые раньше проводили дома малую часть своего времени, квартиры стали основным пространством для жизни, в котором пришлось найти место для бытовых дел, организации досуга, учебы или работы.


Глобальная практика демонстрирует, что более действенной является модернизация типового жилья в масштабах района, а не отдельной жилплощади. Модификация позволяет привести районы глобальной застройки в соотношение с передовыми стандартами свойства без сноса.


Панельные дома, построенные в советскую эпоху за короткий период времени, выходят из строя почти одновременно. В тех странах, где проблемой массовой застройки занялись раньше, не спешат в один момент избавляться от всех старых домов и заменять их новыми. Это позволяет избежать повсеместного устаревания жилой инфраструктуры каждые несколько десятков лет.

Вместо этого типовые дома постепенно модернизируют, что позволяет сильно увеличить срок их эксплуатации. Благодаря поэтапному обновлению удается замедлить повальное разрушение и выход массового жилья из строя.

Для превращения устаревшего жилья в современное и комфортное, при модернизации в Европейских странах не ограничиваются капитальным ремонтом с заменой инженерных коммуникаций, а целиком преобразовывают здания, улучшая их функциональную и планировочную организацию, а также затрачивает меньшее количество средств.

Мнение людей

По мнению жителей “хрущевок”, их жилища лучше современных новостроек. Основной аргумент “за” панельное жилье – размер квартир. Если в новостройках минимальный размер жилья – примерно 13 квадратных метров, а в типовом жилье это показатель равен 30 – 40 квадратных метров.

Второй аргумент в пользу реновации, а не сноса – дворы. Внутренние пространства в кварталах панельных домов больше, зеленее. Третьим же аргументом является этажность. Количество уровней типового панельного дома не более 10 этажей, а в современных ЖК – 20-25.

➔

Преимущества реновации типовых домов

Сохранение размера квартир (30-40 кв.м.)

Большие, зеленые дворы

Этажность (не более 10 этажей)

Ценность земли под домами (большое кол-во домов находится в центральных районах городов, где земля ценится больше, нежели на окраине)

➔

Проблемы панельных типовых домов

Неэстетичность

Высокие теплопотери (энергетическая неэффективность)

Почти одновременное ветшание всех моделей домов

Проблемы коммуникаций


Предлагаемые нами решения призваны облегчить и скрасить жизнь людям, проживающим в таких домах, удешевить процесс реновации, ускорить его и сделать города более живыми, зелеными и привлекательными


Простые вещи, которые скрасят любой панельный дом.

1) Открытая, оборудованная крыша без видимых с улицы "заборчиков".

2) Единая обшивка без панельных стыков.

3) Открытые терраса и балконы.

4) Изрезанность в дизайне здания, а не привычный нам – простым жителям городов "прямоугольник с трубами"

5) Минималистичные оконные рамы.


Более подробное описание шагов поможет понять их необходимость и структуру:

шаг 1


РАЗДЕЛИТЬ И УМЕНЬШИТЬ КВАРТАЛЫ

Перестроить внутриквартальные проезды в полноценные улицы с зонами для движения пешеходов и транспорта. “Паутина” улиц станет плотнее, а кварталы – компактнее. Это повысит проницаемость территории и откроет возможности для более удобного перемещения.


шаг 2


РАЗНООБРАЗИТЬ ЗАСТРОЙКУ

Не прибегая к сносу, построить новые дома и общественные здания малой и средней этажности в свободных от застройки зонах. Модернизировать имеющиеся постройки, предоставляя желающим возможность переезда в новый дом по соседству. Городские территории станут разнообразнее, появится возможность улучшить жилищные условия в существующем доме или обменять квартиру на новую в знакомом районе.


шаг 3


ЗАПОЛНИТЬ РАЗРЫВЫ

Переустроить первые этажи домов для размещения в них новых предприятий и сервисов. Такое заполнение разрывов позволяет сформировать непрерывный и активный уличный фронт. Район станет более разнообразным и живым, а жители получат доступ к новым услугам и сервисам в непосредственной близости от своих домов.


На 30%

меньше денег требует реконструкция домов, чем строительство того же объема нового жилья (по расчетам КБ Стрелка).


КАКИМИ МОГУТ СТАТЬ НАШИ ДОМА

Несмотря на то, что типовые дома кажутся скучными и однообразными, их можно рассматривать как конструктор, который можно разобрать, дополнить новыми деталями и собрать заново, создавая множество новых, более функциональных, эффективных и эстетичных комбинаций.


01


Комфортные первые этажи

Создание садов при квартирах на первых этажах обеспечит приватность жилья, поможет создать места отдыха на открытом воздухе, новый вход в дом или индивидуальный вход в квартиру с улицы.


02


Безопасные и удобные подъезды

Обустройство прозрачной входной группы увеличит просматриваемость и безопасность входа в здание. Вход на одном уровне с тротуаром будет комфортен для всех жильцов: матерей, пенсионеров, инвалидов. При входе появятся места, где можно будет оставить велосипеды и детские коляски.


03


Единый дизайн балконов

Обустройство новых или обновление старых балконов обеспечит единое и гармоничное решение фасадов здания, а также позволит обустроить новые пространства для отдыха на свежем воздухе.


04


Помещения для локальных сервисов

Перепланировка помещений на первых этажах домов простимулирует развитие уличного ритейла. На первых этажах появятся полезные сервисы, для которых в старых типовых домах не хватало пространства.


05


Крыши для персонального и коллективного отдыха

На плоских крышах могут быть организованы места для игр и отдыха. Реконструкция верхних этажей также позволит создать квартиры повышенной комфортности с индивидуальными террасами.


Выгодообретателями от этой программы могут стать:


Государство, повышающее качество жилого фонда, увеличивая лояльность граждан и экономящее на нездоровом строительстве “человейников”.

Девелоперские компании, получающие подряды на выполнение работ и, при необходимости, уплотняющие застройку для продажи жилых площадей.

Кредитные организации, кредитующие застройщиков для реновации и граждан для благоустройства квартир

Граждане, получающие современное, безопасное и комфортное жилье.

Туристическая отрасль, повышающая поток в ранее неизвестные направления путем повышения качества городской застройки.

Бизнес, находящий для себя новые точки работы в современных кварталах с большим количеством людей.

Муниципалитеты, становящиеся более эффективными и привлекающие инвестиции от крупных компаний.


Пример успешной реконструкции

Примеры реновации советских панельных домов, построенных в Германии

В 50-х годах в СССР начали активно строить типовые блочные, панельные и кирпичные дома, так называемые хрущевки.Практика распространилась и на страны Варшавского договора. Наибольшее распространение такой формат получил в Германской Демократической Республике: в Восточном Берлине возвели панельных домов более чем на 250 тыс. квартир. После падения Берлинской стены во многих бывших странах восточной Европы запустили государственные программы модернизации типового жилья.


Галле (Халле)

Жилая площадь: 7,3 тыс. кв. м

В 2010 году проект реновации старых панельных домов в Галле (Халле), выполненный архбюро Stefan Forster Architekten, получил премию на международной выставке как лучший пример обновления городов.


НЕ ТОПОЛИНЫЙ ПУХ, А ДИЗАЙН ПРОЕКТ

Многим людям знакомы нескончаемые аллеи тополей. Когда выходишь из дома перед тобой только пожелтевший газон, серые срубленные тополя и подарки от домашних любимцев. Мы предлагаем решение этой проблемы!

Наши действия:

Нанять дизайнера.

Выделить “зеленую” зону во дворах.

Убрать старый дерн и посадить новый газон (с заранее встроенными устройствами для полива”

Убрать хаотично засаженные растения и засадить аккуратные, минималистичные деревья, приспособленные к местному климату.

Установить стенд с пакетами для сбора продуктов жизнедеятельности животных и мусорные баки на отдельной территории.

Сделать закрытую стоянку для машин и знаки, запрещающие парковаться где попало.

Сделать отдельную зону для стоянки вне внутреннего двора.


План идеального квартала


Элементы дома мечты